El pasado 9 de Mayo fue publicado por el Tribunal Supremo una Sentencia relativa a los contratos hipotecarios, la cual arroja un poco de luz respecto a la legalidad de las cláusulas suelo y techo, si bien se circunscribe a los contratos de determinados bancos: BBVA, Cajas Rurales reunidas, S.C.C. y NCG banco S.A.U.

Como introducción, el Tribunal menciona la Directiva 93/13/CEE, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, que tiene como idea principal la situación de inferioridad del cliente respecto al profesional, no solo para poder negociar sino también en los conocimientos, por lo que se establece en el artículo 6, apartado 1, de esta Directiva que los Estados miembros, en su regulación, dispondrán que las clausulas abusivas de un contrato entre consumidor y profesional no serán vinculantes para aquellos, si bien el contrato subsistirá siempre y cuando sea posible sin esas cláusulas.

Evidentemente, y como se manifiesta en la Sentencia, el mercado no ha sido capaz por sí solo de eliminar en los contratos con consumidores este tipo de cláusulas. Por ello, es preciso articular mecanismos para que las empresas desistan del uso de esas cláusulas.

Entre ellos, se señala en una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de octubre de 2006, ratificada en posteriores sentencias, la facultad de control de oficio por parte del juez del carácter abusivo de una cláusula como medio “idóneo” para estos objetivos. No obstante, la STJUE de 4 de junio de 2009, establece que si el consumidor, a pesar de saber que es abusiva, se opone a que sea anulada esa cláusula, el juez deberá respetar la decisión del consumidor y mantener la cláusula.
Asimismo, aunque el juez lo aprecie de oficio, ello no elimina el derecho de las partes a conocer y a discutir los elementos examinados de oficio por el juez, (STJUE 21 de febrero 2013), máxime cuando el consumidor, a pesar de ser informado del carácter abusivo de las mismas, puede aceptarlas.

Y todo ello, porque la justicia viene considerando al consumidor como un “cliente cautivo”, es decir, que en este tipo de contratos la capacidad de elección del consumidor se reduce dado que son productos de consumo no habitual y de elevada complejidad técnica.

La relevancia de la sentencia radica en el análisis exhaustivo que realiza sobre las cláusulas techo y su relación con las cláusulas suelo. Respecto a ellas, en primer lugar debe desterrarse la idea de que las cláusulas suelo son ilícitas si no van acompañadas de las cláusulas techo, y que debe existir equidistancia desde el tipo inicial fijado y los topes señalados como suelo y techo. Esta cuestión es rechazada de pleno en la sentencia, afirmado la licitud de las cláusulas suelo independientemente de la existencia o no de cláusulas techo.

Pero también tenemos que señalar que califica las cláusulas techo como posible “señuelo”, en la medida que pueden servir para desviar la atención del consumidor del impacto real de la cláusula suelo, introduciendo a modo de aparente contraprestación un máximo de interés (cláusula techo).

Este último punto define 1 de los 6 en los que la Sentencia se basa para argumentar la nulidad de las cláusulas suelo:

• Realmente no son contratos de interés variable como se intenta aparentar, en la medida que si baja el índice de referencia, no baja el precio a pagar, por lo que el contrato de interés variable se convierte en un contrato de interés fijo variable solo al alza.
• Se considera que falta transparencia al informar de las mismas, pues son un elemento básico del objeto del contrato, define el mismo.
• La utilización como “señuelo” de las cláusulas techo, intentando hacer ver que son una contraprestación de las cláusulas.
• Se enmascaran entre múltiples datos de forma que el consumidor no atiende a las mismas como debería (en las hipotecas del BBVA sólo).
• No se simulan al consumidor escenarios diversos, haciéndole ver cómo puede comportarse el índice de referencia, es decir, como va a afectar realmente a su cuota hipotecaria a pagar las variaciones que, previsiblemente, va a tener el citado índice.
• No se informan de otros productos que de la entidad que pueden ser más apropiados a lo que busca el consumidor, omitiendo una comparación clara de los mismos para que elija el cliente.

Por todo ello, se consideran por parte del Tribunal Supremo nulas las cláusulas suelo de las hipotecas de los bancos demandados, obligando a éstos a eliminar de sus contratos las cláusulas mencionadas y a abstenerse de volver a utilizarlas en el futuro en la forma y modo en las que las han venido utilizando.

No obstante, los contratos en vigor siguen siendo obligatorios para las partes en los mismos términos, sin las cláusulas abusivas, y no se concede retroactividad a esta decisión, de manera que los afectados por este tipo de cláusulas no percibirán la diferencia entre lo pagado y lo que hubieran tenido que pagar de no existir la cláusula suelo desde la fecha en que se formalizó el contrato.
A estos efectos, los afectados podrán reclamar ante los Tribunales de Justicia ese importe acreditando las circunstancias concretas de su caso.